房價居高不下，六都大樓鑑估值再創新高！根據聯徵中心資料，六都2023年大樓平均鑑估值，949~2905萬，若搭配目前最優惠的「新青安貸」方案，將貸款拉長至40年，即使是最便宜的台南949萬，每月也需要償還2.2萬房貸，想要將預算控制在2萬以下，恐怕只能挑選屋況較次，或者坪數較小的中古屋。

根據聯徵中心資料，六都2023年大樓平均鑑估值，台北市2,905萬、新北市1,625萬、台中市1,189萬、桃園市1,144萬、高雄市998萬、台南市759萬。

若搭配「新青安貸」方案，貸款8成、年限設定40年，推算出「每月須還款均額」，台北市7萬、新北市3.8萬、台中市2.8萬、桃園市2.7萬、高雄市2.3萬、台南市2.2萬。

以基本理財觀念，貸款不超過薪資1/3換算，想在六都買房，各縣市「每月應有薪資」為，台北市21萬、新北市11.4萬、台中市8.4萬、桃園市8.1萬、高雄市6.9萬、台南市6.6萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察六都均價，購屋族若選擇購買大樓，即使貸好貸滿，壓力仍相當大，以鑑估值最低的台南來說，月薪也需要6.6萬，如果是鑑估值最高台北就更恐怖了，必須要有21萬月薪才足以支撐。

事實上，國人經常性平均薪資，月薪僅約4.8萬，遠低於六都所有大樓房價鑑估值現況。除非有個富爸爸或富媽媽，否則恐怕只能轉向挑選相對便宜的老公寓，或者總價較低的小坪數規劃大樓，較有可能實現購屋夢。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，即使南部購屋負擔相對北部輕鬆，但要思考的是，南部薪資也相較北部低，故想要依靠自己購屋仍不容易。

然而，現階段「新青安貸」已引爆一波購屋潮，其「寬限期5年」還息不還本，對於年輕人而言，很容易會有「買得起」的錯覺，又或者認定未來房價必定走揚，即使寬限期一到，只要出售也不會虧本的想法。

李家妮提醒，「新青安貸」的利息優惠補貼，預計僅至2026年7月31日止，並非補貼全部申貸年期，優惠期過後，利率將調回央行公告利率，負擔金額將可能調升；再者，無人可保證5年後房價漲跌，所以購屋前應謹慎評估自身還款能力，才能避免辛苦購買的房子，未來淪落法拍市場。

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購買房屋時，除了考慮地點、環境、屋況等條件，屋齡也是重要的一項指標。房仲業者統計2023年七都實價登錄交易資訊，發現台北市屋齡中位數為35.5年，相當於半數交易案件的屋齡超過35.5年，堪稱七都屋齡最老，反觀新竹縣市屋齡最年輕，僅16.4年。

根據永慶房產集團統計，七都中位數屋齡最年輕的是新竹縣市16.4年，其次是桃園市18.8年，新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24至26年之間，台北市屋齡最高、中位數35.5年。統計屋齡在15年內的交易占比，新竹縣市與桃園市二都有超過4成購屋者購買屋齡15年內的房屋，占比分別為46%與42%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市是七都之中都市化程度最高的縣市，至今可供建築的大面積土地稀少，近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理，但新增供給有限，使得屋齡30年以上建物比例居高不下，消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高，今年交易案件中屋齡40年以上的占比高達37%，直逼4成。

陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科大量就業人口帶動購屋需求，加上薪資水準較高，購屋客群年輕且購買力強，偏好購買較新的房子，「喜新厭舊」態度鮮明。桃園市因近年來公共建設、重劃區開發等利多不斷，人口穩定成長，也吸引不少建商進駐推案，價格相較雙北相對實惠，吸引不少民眾選擇南向購屋，首購族群需求強勁，偏好較新成屋，成為15年以下住宅交易占比次高的都市。

若觀察屋齡5年內的交易占比，台南市與高雄市5年內新屋占比達27%，是七都新屋交易占比最高的縣市。陳金萍分析，因南部科學園區進駐產業多元，近年產業快速成長，帶動房市交易熱絡，加上重劃區土地釋出吸引建商推案，新屋穩定供給，帶來一波新屋交屋潮，拉升5年內新屋占比，其中又以安南區新屋交易尤為熱絡。

而高雄市受惠於台積電進駐楠梓產業園區，加上橋頭園區開發，未來將可串聯其他園區形成產業聚落，產業效應增加大量就業機會，也推升購屋需求。過去建商推案積極，近兩年陸續交屋，從實價登錄交易資訊觀察，高雄今年5年內新屋交易主要以楠梓、橋頭、仁武為交易熱區。

此外，台南與高雄也是南部發展最早的地區，傳統都會區域也有眾多房市交易量，雖然南二都和桃竹地區屋齡5年以下的交易比例均高，但是南二都在屋齡30年以上的房屋交易量，也占比3成以上。

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平均地權條例修法，禁止預售屋換約轉售，豪宅客入手仍不手軟，再度創價刷新高雄房價天花板。根據內政部實價登錄最新揭露，高雄美術館特區預售豪宅「御皇苑」，今年11月32樓戶，以總價7,688萬元成交，每坪單價達73萬元，刷新自己在今年6月所締造的71.4萬元單價紀錄，再度撐高高雄房價天花板，蟬聯高雄豪宅王。

無獨有偶，農十六特區豪宅「京城天贊」房價也首度衝破7字頭。據實價最新揭露，今年9月，頂樓戶由自然人以總價1.88億元向建商買下，該總價為高雄近四年來，最高總價住宅大樓交易，每坪單價達72萬元，不僅刷新社區歷史新高，也讓該豪宅晉升7字頭俱樂部成員。

高雄7字頭豪宅再+1

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，美術館特區預售豪宅「御皇苑」及農十六特區成屋豪宅「京城天贊」，分別坐落於高雄兩大豪宅特區，皆為高雄知名品牌建商出品，對高端客群具備一定的吸引力，「御皇苑」樓高33層，正對綠園道保有永久棟距，高樓層可遠眺柴山美景，同時擁有輕軌及台鐵雙軌機能，出站就到家，隨著內惟藝術中心落成及輕軌即將成圓擴大生活圈機能，帶動區段房價更具創價優勢。

盧長成說，「京城天贊」為農十六指標豪宅，享有捷運及輕軌雙軌交通便利性，並坐擁巨蛋及義享天地兩大商圈機能，社區平均成交單價落在6字頭，曾連續多年蟬聯高雄年度豪宅王，該案樓高36層正對萬坪凹子底森林公園，具永久景觀優勢，同時為周邊最高的建築物，更顯出該豪宅君臨天下的豪氣，此次交易為頂樓戶，更是高端客鍾愛收藏的首選，因此也更具創價優勢，而該案擁有不少名人住戶，包括三地開發董座鍾嘉村及可寧衛董座楊慶祥家族皆是成員，該社區雖該案屋齡已屆8年，但成交表現也未隨屋齡增高影響，維持在一定的水準，受惠緊鄰一旁的富邦人壽「捷運凹子底站旁商業區開發案」利多前景可期，皆有利該豪宅更添身價。

藝人周子瑜也入主美術館周邊豪宅

高雄豪宅七字頭俱樂部再添新成員。根據台灣房屋集團統計，歷年總價4千萬元以上豪宅最高成交單價表現，除了預售豪宅「御皇苑」，如今「京城天贊」也正式入榜7字頭俱樂部成員，而以單價68.7萬元頂天多年的豪宅王「國硯」、藝人周子瑜高價入主的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售豪宅「京梧桐」，皆入榜6字頭俱樂部成員，其餘多數豪宅建案，如「皇苑世紀館」、「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「美術1號院」等，則名列5字頭豪宅俱樂部。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄豪宅多集中在美術館、農十六特區及亞灣區等優質地段，雖高雄豪宅屬特定市場，價量表現不如中北部來的熱絡，目前成交單價多以5字頭為大宗，以今年表現，仍有不少傑出指標個案創價出線，其中亦不乏由品牌建商出品的預售豪宅，即便還沒蓋好，仍搶先贏得高端客目光，為豪宅市場加溫。隨著囤房稅2.0即將於明年7月上路，銷售期長且稅基較高的豪宅產品重稅更有感，也可能加速建商更積極去化大坪數豪宅餘屋，明年豪宅市場表現仍值得期待。

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國土管理署表示，今（2023）年全國直接興建的社會住宅新增超過2萬2千餘戶，今年12月底累計超過9萬4千餘戶，明（2024）年1月底將達成9萬6千餘戶，明年底可順利達成直接興建12萬戶社會社宅目標，另包租代管社會住宅2023年11月底有效契約數計6萬5千餘戶，以目前每季增加至少7,000戶之推動量能，同樣在2024年會如期超過8萬戶目標，在中央與地方政府共同努力下，8年20萬戶社會住宅政策到明年底不僅會達標，而且會超標達107%。

內政部在上述目標即將達成之際，正擬定2025年-2032年住宅政策新目標，預計達成25萬戶直接興建社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼，照顧不同族群的居住需求及居住權益，充分提供民眾多元選擇，落實更完整住宅政策，實質減輕國人居住負擔。

▼國土署表示，8年20萬戶社宅明年絕對達標。（示意圖／翻攝自住都中心官網）

社宅環島並前進離島 明年12萬戶必達標

國土管理署進一步說明，今年12月底既有、新完工、興建中及待開工的社會住宅將達94,023戶，較去（2022）年底71,112戶增加22,911戶，超過行政院核定「社會住宅興辦計畫」2023年度2萬戶之目標值並已遍及全國22縣市。

國土管理署表示，賴副總統擔任行政院長期間，正式完成國家住宅及都市更新中心的立法與設置，成為雙北市暫緩推動社會住宅之後，最重要的住宅政策推手，加速推動社會住宅興建工作及提升供給總量，讓民眾實際入住之後，更能感受到「社會住宅是好宅」，同時完善在地托老、托育及公共空間、休憩綠地等公共設施，提升整體生活機能，也與周邊民眾共享優質居住環境，預計明年底絕對達成直接興建12萬戶社會社宅目標。

社宅包租代管 將達成8萬戶目標

國土管理署進一步表示，除持續興建社會住宅外，另有包租代管計畫同步進行中，運用民間住宅資源及包租代管業者專業管理，協助一定所得以下或社會經濟弱勢者租屋。自106年底開辦以來，至112年11月底有效契約數計6萬5,373戶，達每季增加約7,000戶之媒合量能，預計明年能如期達至8年8萬戶目標。

國土管理署最後表示，在中央與地方政府共同努力下，明年底不僅會達標，而且直接興建社會住宅數12萬戶、包租代管有效契約數9萬3,980戶，共計21萬3,980戶，達成率為107%。

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